Землепользование следует рассматривать не только как правомочие собственника, поскольку возможно пользование землей без обладания правом собственности на неё. Поэтому круг землепользователей шире круга собственников. Соответственно, можно различать землепользование собственников и не собственников земли. Однако качественный состав круга субъектов права землепользования практически тот же, что и круг собственников – это государство, физические и юридические лица РМ и иностранные физические и юридические лица. Если говорить об объеме прав землепользователей, то он, безусловно, уже, так как у них отсутствует, прежде всего, право распоряжения землей, если конечно речь не идет о пользователях-собственниках, о правах которых уже говорилось выше. Права землепользователей можно условно разделить на общие и специальные. При этом первые присущи всем землепользователям независимо от категории земель. Это право распоряжаться полученной продукцией, право использовать полезные ископаемые, леса, воды и другие богатства земли, получать компенсацию затрат на улучшение земель в случае прекращения права пользования землей, также право на защиту своих прав и др. Конкретные же права по использованию земли зависят от целевого назначения земли и условий её предоставления, в частности конкретные правомочия землепользователя могут быть указаны в договоре аренды. Обязанности землепользователей, как уже отмечалось выше, совпадают с объемом обязанностей собственников земли. Объясняется это, прежде всего тем, земля представляет одинаковую ценность для государства и общества вне зависимости от того, пользуется ли ей собственник или землепользователь – все они в равной степени должны беречь землю. Круг их обязанностей мы находим в статье 29 Земельного кодекса: 1. Использовать землю в соответствии с её назначением; 2. Соблюдать условия эксплуатации земли, не допускать сверхнормативного применения химикатов; 3. Вовремя вносить земельный налог и другие платежи за использование земли; 4. Принимать меры по предупреждению и борьбе с эрозией, с уплотнениями, с оползнями, обеспечивать как получение качественной продукции, так и защиту и улучшение плодородия почв; 5. Уважать права других обладателей земли; 6. Сохранять межевые знаки; 7. Соблюдать проект организации территории; 8. Своевременно предоставлять в органы местного публичного управления сведения о состоянии и использовании земель. Кроме того, к землепользователям в полной мере применимы и описанные ранее ограничения права пользования. Основания для возникновения землепользования могут быть различны: договор аренды, наделение служебным наделом и др. Изменения права землепользования также обусловлены изменениями тех правовых оснований, которые повлекли возникновение права землепользования. Например, стороны договора аренды вносят изменения в договор. К основаниям прекращения права землепользования, исходя из содержания статьи 23 Земельного кодекса, можно отнести: 1. Добровольный отказ обладателя от земли; 2. Изъятие земли для государственных или общественных нужд; 3. Изъятие земли в порядке статьи 25 Земельного кодекса; 4. Истечение срока, на который земля была предоставлена; 5. Прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации; 6. Прекращение трудовых отношений, в рамках которых был предоставлен служебный надел; 7. Несоблюдение условий договора аренды; 8. Использование орошаемых земель способами, приводящими к их заболачиванию, вторичному засолению и возникновению очагов ирригационной эрозии; 9. Использование земельного участка способами, приводящими к деградации почв, их химическому, радиоактивному и другому загрязнению, ухудшению экологической обстановки. Кроме того, совсем недавно вышел Закон “Об экспроприации для общественно-полезных целей” от 08.07.99. Под экспроприацией в данном законе понимается “передача имущества и имущественных прав из частной собственности в публичную…”. В качестве объектов экспроприации статья 2 данного закона называет недвижимое имущество, в том числе и земельные участки, право пользования недвижимым имуществом до 5 лет, если стороны не установили другой срок. Таким образом, экспроприацию следует рассматривать как одно из оснований прекращения права землепользования и права собственности на земельный участок. При этом статья 13 Закона указывает, что экспроприация возможна по решению суда с предварительным и справедливым возмещением. Статьи же 9-12 указанного закона предусматривают и внесудебный порядок осуществления экспроприации, если есть согласие собственника объекта на немедленное и справедливое возмещение. В завершение хотелось бы уделить немного внимания аренде как одной из форм землепользования. Специфика данной формы землепользования выражается в следующем: 1. Срочность – согласно Закону “Об аренде”, срок аренды не может превышать 99 лет. 2. Платность – арендатор платит арендодателю арендную плату, установленную сторонами, а за аренду земель, находящихся в публичной собственности – не менее 2% и не более 10% от нормативной цены в зависимости от назначения земли. 3. Взаимная регламентация отношений сторонами по использованию земель. На мой взгляд, потенциальные возможности, которые может дать сельскохозяйственная аренда, не оценены по достоинству в нашей стране, как на законодательном уровне, так и на практике. Дело в том, что сельскохозяйственная аренда- это особый способ ведения хозяйства, который, являясь важным инструментом земельного оборота, позволяет осуществить движение земли от не хозяйствующего собственника к хозяйствующему не собственнику. Указанный инструмент, найди он широкое распространение, возможно, не допустил бы повсеместного простоя необработанных земель. В Западной Европе сельскохозяйственная аренда, будучи одним из рычагов аграрной политики, способствует созданию оптимальных производственных единиц для эффективного ведения хозяйства. Показателен в этом плане пример Франции, которая имеет процветающее сельское хозяйство и, особенно, виноградарство. Так вот, во Франции более 55% сельскохозяйственных земель находятся в аренде. При этом более 10 французских законов посвящены исключительно сельскохозяйственной аренде и характеризуются императивным подходом к регулированию данных отношений. Так, минимальный срок аренды – 9 лет, а долгосрочная аренда бывает на 18 и более лет и на 25 и более лет. И даже арендная плата хоть и устанавливается сторонами, но на основании определенного перечня продуктов в пределах вилки, предлагаемой в постановлениях префектов каждого сельскохозяйственного микро региона, которые принимаются с учетом цен на те виды сельхозпродукции, которые приняты в качестве основания для определения размеров арендной платы . Аналогичное положение наблюдается и в Швеции, где также большинство сельскохозяйственной недвижимости, и даже 80% земель лесного фонда принадлежат частным собственникам, непосредственно не работающим на данных землях. У нас же аренда земельных участков традиционно рассматривается как менее защищенная и выгодная с экономической точки зрения форма владения, чем собственность. А обусловлено это, прежде всего тем, что правовой вакуум в области земельной аренды делает землепользователя беззащитным перед такими превратностями как передача земельного участка другому лицу, возможное повышение нормативной цены, рост арендной платы и т.д. Кроме того, в отличие от рынка жилья, где преобладает вторичный рынок, аренда земельных участков сосредоточена на первичном рынке, на котором основным собственником выступают органы местного публичного управления.